דירה או שוק ההון: מהי ההשקעה הנכונה ביותר?

האם לשים את הכסף הפנוי על נדל"ן או על מניות? רבים מתמודדים עם השאלה הזאת. התשובה אינה חד משמעית אך שורה של פרמטרים יכולים להכווין לבחירה הנכונה עבורכם

קודם כל דיסקליימר. אני לא חושב שצריך לבחור. הרכב ההשקעות האישי צריך לכלול גם רכיב מנייתי, רכיב נדלני וגם רכיב אלטרנטיבי אבל חלוקת ההשקעות היא לא הנושא בפוסט הזה.

השאלה הזו כל כך חבוטה וכולם שואלים אותה מה מייצר יותר תשואה: להשקיע בשוק ההון או לרכוש דירה להשקעה? זוהי השאלה הקלאסית הישראלית איתה מתמודדים רבים מהמחזיקים בסכום נאה של כסף פנוי.

שאלה זו עולה בכל פעם מחדש והדעות לגביה רבות - בעיקר מהסיבה שאין תשובה אחת החלטית.

התשובה הנכונה ל"מה עדיף?" תלויה בשורה של פרמטרים הנעים בין סוג השקעת שוק ההון וסוג הדירה להשקעה עד להעדפותיו ולצרכיו האישיים של המשקיע. בשורה התחתונה אין ודאות למה יעשה השוק, אבל אם נסכים לקבל הנחות מסוימות לגבי העתיד (כגון אחוז עליית ערך של נדלן או תשואת השוק של הבורסה) נוכל להחליט היום מה לדעתנו יחזיר יותר תשואה.‎

כשמסתכלים על רוכשי דירות לפני עשור - רואים שאין ספק שהשקעתם נשאה פרי משמעותי ועקפה בתשואותיה את ההשקעה מניות ובתעודות סל דוגמת תל אביב 125.

לצורך החישוב, נניח ואנחנו משקיעים 500,000 ש״ח. אם הצלחנו לתזמן את השוק בצורה הטובה ביותר האפשרית ולקנות את המדד ממש לאחר משבר 2008 בשער של 590 ולהחזיק אותו רצוף עד עכשיו שהוא נמצא בשיא השקעתנו שווה פי 4, כשני מליון שקלים ואנחנו עם רווח נטו של 1.5 מיליון לפני מס.

לעומת זאת אם היינו רוכשים דירה בסביבות גוש דן עם משכנתא של 75% זה אומר שרכשנו דירה בשווי שני מיליון שקלים. לפי עליית הערך הנכס שלנו היום שווה לכל הפחות 4 מיליון שקלים.

תחת הנחות של משכנתא סבירה ושכירות סבירה הדירה שלנו עם זאת, אין כל ביטחון ששוק הנדל"ן יספק תשואות כאלו גם בעשור הקרוב, וסביר להניח שעליית ערך של פחות מ-10% על דירה תהווה רווח משמעותי פחות מזה של השקעה בשוק ההון.

כדי לצאת מסבך הנתונים הזה, על המשקיע לשאול את עצמו מספר שאלות.

עוד לפני שיתחיל לשאול אותן חשוב להבהיר: כשמדברים על דירה להשקעה, הכוונה אינה לדירה בה הוא גר או מתכוון לגור. אמנם יש כאלו האומרים על ביתם שהוא "השקעה", ואין ספק שדירה שקניתם בעבר יכולה להיות שווה הרבה יותר כיום ושניתן לממשה ברווח, אך עצם השימוש בפועל בנכס ולא העמדתו ככזה שכל מטרתו היא לייצר רווח - מוציאה אותו מהמשחק.

יש לכך משמעות חשובה: הדירה שכן תיקנו עבור השקעה ורווח תהיה הדירה השנייה שלכם, ולכן תקרת המס שתשלמו עליה גבוהה יותר: 5%, מה שיש לקחת בחשבון בשיקולי העלות-תועלת.

אז מה נשאל את עצמנו כשנתלבט היכן לשים את המיליון/2 מיליון/3 מיליון שיש לנו?

האם הסכום שיש לי מספיק כדי לקנות נכס ראוי להשקעה, האם משתלם לי לקחת משכנתה עבורו והאם אני בכלל יכול?

מכיוון שבהגדרה דירה להשקעה היא דירה שנייה, הבנק מאפשר לקיחת משכנתה של עד 50% משוויה. המשמעות היא שהמשקיע צריך להביא סכום נכבד מהבית והבנק רק ישלים לו את החסר. כך שגם חיסכון של כמה מאות אלפי שקלים אינו בהכרח מספיק כדי להגיע לדירה, אפילו עם רוצים להשלימו עם עזרה מהבנק. עוד צריך לקחת בחשבון את עלויות הריבית של המשכנתה. לא דין ה-1,000 ש"ח שהבאנו מהבית לדין ה-1,000 ש"ח שהבנק נתן לנו. על הסכום השני תילקח ריבית המשכנתה ומכאן שהמחיר בפועל שנשלם על הנכס שקנינו יהיה גבוה יותר מהמחיר אותו שילמנו למוכר הדירה. כך שבמקרה בו נדרשת לנו השלמת הון משמעותית לביצוע העסקה - ייתכן שפשוט עדיף להשקיע את הסכום הקיים בשוק ההון במקום להוסיף עליו מכספי הלוואה לרכישת דירה.

מה התשואה שיניב לנו שוק ההון?

כשמדובר בשוק ההון, אנו יודעים להגיד שהבורסה בתל אביב לרוב מייצרת תשואה שנתית של כ-8.5%. "אבל מי אמר שחייבים להשקיע בישראל? אפשר להשקיע במדדים זרים", בוודאי תאמרו. זה נכון, אך השקעה כזאת גם חושפת אתכם לתנודות בשערי המטבע. הנאסד"ק יכול להיות רווחי לא פחות ואף יותר, אך בחמש השנים האחרונות ירד שוויו של הדולר האמריקאי מול השקל הישראלי מ-3.9 ל-3.2.

אם אנחנו מתכננים למשוך את ההשקעה שלנו עוד 20 שנה - כן, סביר להניח שהשקעה במניות תהיה רווחית יותר. בטווחים ארוכים - שוק ההון תמיד עולה. אך בהשקעה של טווח קצר יחסית - כלומר מספר שנים - אין ביטחון ששוק ההון יניב עבורנו תשואה גבוהה יותר מאשר זו שתניב דירה. בנוסף, שוק ההון תנודתי יותר משוק הנדל"ן וחשוף לירידות ערך משמעותיות וקיצוניות, כפי שאירע במשברים כלכליים דוגמת זה של 2008.

מה התשואה שתניב לנו דירה?

כשמדברים על תשואת דירה יש לקחת בחשבון שני פרמטרים: הכסף המתקבל מהשכרתה והרווח הנעשה מעליית ערך השוק שלה. גם זה וגם זה מושפעים, כמובן, הן מגודל הדירה הן ממיקומה. הרי לא דין דירת 3 חדרים במרכז תל אביב כדין דירת 3 חדרים בקריית שמונה. עם זאת, ייתכן שתתפלאו לגלות שדווקא דירות שאינן נמצאות באזורי ביקוש הן רווחיות יותר מבחינת תשואה.

התשואה השנתית משכירות באזורי הביקוש החמים ביותר בישראל (תל אביב וסביבתה) נעה בין 1% ל-2.5%. דווקא בפריפריה יכולה התשואה להיות גבוהה יותר, שכן בכל זאת יש איזה מינימום שמתחתיו לטרוח להשכיר דירה אינו משתלם, ולכן גם אם הנכס זול - דמי השכירות שאפשר לגבות עליו לא יהיו עד כדי כך זולים.

כשמדובר בעליית ערך - כאן קשה לדעת מראש, אך ניתן להסתמך על הערכות מומחים. נכון להיום, אלו קובעים שהעלייה במחירי הדירות צפויה להימשך. חלקם צופים עליית ערך של 10% בממוצע על כלל שוק הדירות - תשואה יפה מאוד. אך כמו בכל ממוצע, המשמעות יכולה להיות ששווי הנדל"ן באזור אחד בארץ עלה ב-20% ואילו אזור אחר נשאר קפוא במקומו או אפילו ירד מעט. הערכות של מומחי נדל"ן יכולות להיות משמעותיות אך הן אינן תעודת ביטוח. בנוסף, רוכש דירה לוקח סיכונים שונים שיכולים להוריד את ערך הנכס: מתשתיות שמתברר שצריך להחליף במפתיע בעלות של עשרות אלפי שקלים שלמעשה מבטלים את כל התשואה השנתית של הדירה ועד ירידת ערך מסיבות שונות - מפרויקטי בנייה שמתחילים להיבנות באזור, יוצרים רעש ולכלוך ומרחיקים דיירים פוטנציאלים ועד שכנים בעייתיים שמבריחים את הסובבים להם ומרחיקים גם כן שוכרים חדשים.

כמה כוח יש לי להתעסק בזה?

כשמדובר בשוק ההון - ההתעסקות מועטה מאוד. בהנחה ששמים את ההשקעה בידיו של מנהל תיקים - אין כל צורך להתעסק בה באופן השוטף. דירה, לעומת זאת, בהחלט מצריכה טיפול. במקרה הטוב העניין יסתיים במציאת שוכרים, חתימת חוזה והפקדת הצ'קים. אך במקרים טובים פחות יכול למצוא את עצמו בעל הבית רודף אחר תשלומים שלא עברו בבנק, נאלץ לטפל בתיקונים ובשיפוצים בדירה ולפתור בעיות שונות ומשונות שהדיירים מציבים לפתחו. לא לכל אחד זה מתאים וגם מי שמרגיש שהוא יכול להתמודד עם זה - צריך לעשות את חישוב העלות-תועלת שלו. הדרך הנכונה לבצעו היא לחשב כמה שווה שעת עבודה של המשקיע-משכיר וכמה שעות עבודה הוא נדרש להשקיע בדירה בשנה בממוצע. את הסכום הזה עליו לגלם במאזן הרווח-הפסד השנתי על הדירה.

כמה חשובה לי הנזילות

גם כאן ההבדל הוא של שמיים וארץ. בעוד שהשקעות בשוק ההון הן נזילות לחלוטין ובמהירות (כל עוד לא הוגדר אחרת ולא נבחר אפיק שאינו גמיש, דוגמת קרן השתלמות שנסגרת למשך שש שנים), דירה היא מההשקעות הפחות נזילות שיש.

מכירת דירה לוקחת זמן רב, התהליך סביב המכירה איטי למדיי גם כשמדובר בסחורה לוהטת והוא אף מצריך תשלום לגורמים חיצוניים, דוגמת מתווך נדל"ן ועורך דין.

כך שמי שמחפש השקעה שתהיה גמישה מספיק כדי

להיפדות במהרה במקרה הצורך - יבחר באפיק שוק ההון ולא באפיק הנדל"ני.

יכולת מינוף

כאן יש לדירה יתרון על פני שוק ההון. משקיע ששם חצי מיליון ש"ח בשוק ההון - לא יכול למנף את הסכום ולקחת הלוואה על בסיסו (למעט במקרים ספציפיים של קרנות השתלמות או קופות חיסכון מסוימות). בעלות על דירה, לעומת זאת, ניתן למנף. במקרה של בקשת הלוואה, הבנק מסתכל על הדירה כעל בטחונות איכותיים ומאפשר מינוף.

השורה התחתונה היא שאין באמת שורה תחתונה. לפחות לא כזאת חד משמעית.

היא משתנה בהתאם לכל הפרמטרים שציינתי כאן. אם בכל זאת תבקשו ממני הנחיה כללית ובסיסית: אם אתם מבצעים את ההשקעה במטרה לפדותה תוך פחות מחמש שנים - סביר להניח ששוק ההון יתאים לכם יותר. אם ההשקעה צפויה להיות ארוכה מחמש שנים - דירה בהחלט יכולה להילקח בחשבון אך אינה האופציה הטובה היחידה.